不動産投資

今日は不動産投資についての説明になります。

不動産は資産です。資産とは価値のあるものと考えて下さい。

 不動産投資については、多くの利害関係者が出てきます。ここでは、分かりやすくするために簡潔に関係図を記載しておきます。下記の流れになります。

不動産投資関係図

銀行は大家へ融資(借金)します。

大家は銀行から融資を受けたお金で家(部屋)を購入します。購入した家(部屋)を運営し、入居者が付くことにより、売り上げがあり、収入を上げるということになります。また、受けた融資の返済も行います。ここで勘違いしないでほしいのは、購入した家(部屋)は自分で住むわけではないということです。あくまでも部屋の持ち主は大家で他人に住んでもらうということです。また、現金で家(部屋)を購入する場合にはローンなどはないので問題なく始めることができます。しかし、通常は融資を受けて購入することになりますので、融資を受けることができなかった場合には始めることができないということになります。銀行によって審査があり、これに通らないといけないということになります。

管理会社は主に、人又は部屋の管理を行います。人の管理というのは、主に入居者の募集になります。アパマンショップなどで部屋の募集をしているのがこれに該当します。部屋の管理については、家(部屋)の中の管理になります。給湯器が壊れた、エアコンが壊れた等、部屋の中に問題が発生した際に、修繕管理などを行います。また、入居者の家賃管理なども行います。家賃の一部を収受し、利益となります。振り込まれた家賃の残りを大家へ渡します。大家は自分で管理することもできますが、一般的には管理会社を通して管理を依頼することが多いです。

入居者は気に入った部屋に住み、対価として家賃を払います。

 不動産投資の収入源は以下の図のようになります。

不動産収入源

上記の図の上から説明していきます。

・インカム

これは家賃収入になります。入居者が付くことにより家賃収入が発生します。ここから銀行への返済を行います。

・節税

不動産投資は投資と名前は付いていますが、実質的には事業と変わりません。ですので、自分で確定申告を行い、払い過ぎた税金を戻す手続き、若しくは足りていない税金を追加で払う手続きを行います。事業を行っていくうえで必要になった経費を計上することもできます。また、家(部屋)の設備や建物については減価償却とすることになります。減価償却は実際に払っていないものの経費として扱うことです。減価償却、経費が赤字となり、サラリーマンの年収から課税所得を引くことになり、所得税率を低くすることになります。年末調整とは別に行う必要があります。

・キャピタル

売却益になります。家(部屋)を売った場合にはお金のやり取りが発生します。

この時、ローン残高よりも売却金額が多い場合には黒字になり、利益が出ていることになります。

売却金額>ローン残高→キャピタルゲイン(黒字)

逆に売却金額よりもローン残高が高い場合には赤字になります。

売却金額<ローン残高→キャピタルロス(赤字)

この場合には、大家がある程度のお金を持ち出して売却することになります。

・保険(収入源ではないが、効果はあります)

融資を受ける際、団体信用生命保険に加入することになります。これは何かというと、大家が死亡した場合、融資を受けている借金を払わなくてもいい（免責といいます）という保険です。現在は死亡しただけでなく、ガンもついていることがあります。現金で家(部屋)を購入する場合には保険は必要ありませんが、融資を受ける際には必須になってきます。保険として加入するのではなく、銀行の融資に乗ってきますので、保険として加入している感覚はありません。

リスク

このスキームが成り立つケースとして、前提条件として入居人がいることです。部屋が空室になっていた場合、収入がなくなりますので、大家自身の預金から払うことになります。また、家賃が相場よりも大きく離れて高くなっていた場合、入居人が付かないこともあり得ます。そうなってくると赤字になってきます。

以上が不動産の簡単な説明となります。詳細な流れについては今後アップしていきたいと思います。

私のケースで考えた場合、ゼロから始めることを前提にしているので、少しハードルは高いのではないかと考えました。一般的にはインカムからローンを引くとマイナスになることが多く、運用も長期間になり、自身の懐から毎月幾らかの持ち出しが発生します。こうなってしまうと自身の責任範囲から外れてしまうので今の状況から始めるのには抵抗があり、断念しました。